Schending van veiligheidsnormen betreffende technische installatie

[verzoeker] heeft op 22 februari 2011 van [verweerders] een woning gekocht voor een bedrag van € 222.500,=. Bij aanvang van het stookseizoen, in of omstreeks november 2011, heeft [verzoeker] bemerkt dat op verschillende tappunten voor koud water warm water uit de kraan kwam. Nadat hij verschillende instanties, waaronder nutsbedrijven, had laten onderzoeken hoe dit kon gebeuren, is eind januari 2012 gebleken dat de oorzaak voor dit fenomeen gelegen was in de omstandigheid dat in de cementvloer en in de kruipruimte onder de woning de leiding van de verwarming te dicht langs de koudwaterleiding is aangelegd. Bij een onderzoek door het bedrijf Installatietechnische Advies Combinatie te Rijswijk is de watertemperatuur gemeten bij de koudwaterkraan op de badkamer en bij de koudwaterkraan in de keuken. Daarbij zijn koudwatertemperaturen gemeten van 12,7° Celsius (bij aanlevering door het waterleidingbedrijf), 38,7° Celsius in de badkamer en 36,7° Celsius in de keuken. Met deze temperaturen wordt de maximaal toelaatbare waarde voor koud water van 25° Celsius, genoemd in de toepasselijke normen NEN 1006, ruim overschreden. Daarmee voldoet de waterleiding niet aan de vereisten van het Bouwbesluit.

[verzoeker] neemt primair het standpunt in dat sprake is van non-conformiteit van de woning. In dat geval zijn [verweerders] tekortgeschoten in hun verplichting om een zaak te leveren die voldoet aan de overeenkomst en zijn zij gehouden het geconstateerde gebrek te herstellen, dan wel de daarmee gemoeide kosten, door de ingeschakelde deskundige begroot op € 1.815,=, aan [verzoeker] te vergoeden.

De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt betreft een meningsverschil over de aard van het geconstateerde feit: levert de omstandigheid dat op de koudwatertappunten in de keuken en in de badkamer onder bepaalde omstandigheden warm water uit de kraan komt een omstandigheid op die met zich brengt dat sprake is van non-conformiteit.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, wanneer zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in elk geval verwachten dat het gekochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn.

Uit de feiten volgt dat de drinkwaterinstallatie in de woning op (ten minste) twee tappunten niet voldoet aan de regels die in het Bouwbesluit op die installatie van toepassing zijn verklaard.

Ingevolge lid 1 van artikel 6.12 (Drinkwatervoorziening) Bouwbesluit dient een voorziening voor drinkwater te voldoen aan NEN 1006. Volgens deze set normen mag de temperatuur van het drinkwater bij een tappunt niet hoger zijn dan 25° Celsius. Het betreft een veiligheidsnorm, regelgeving die in het leven is geroepen ter bescherming van personen tegen het risico van een legionellabesmetting. De legionellabacterie vermenigvuldigt zich immers in stilstaand water dat een temperatuur heeft van tussen 20 en 50 graden Celsius. Blijft de temperatuur van het koude water lager dan 25 graden Celsius, dan is de kans op ontwikkeling van legionella vrijwel nihil. Besmetting met de legionellabacterie kan onder omstandigheden tot zeer ernstige en zelfs levensbedreigende gezondheidsklachten leiden.

De kantonrechter is van oordeel dat de koper van een huis mag verwachten dat het gekochte bij levering voldoet aan de bij of krachtens wet vastgestelde veiligheidsnormen. Dat geldt voor de gasinstallatie, voor de elektriciteitsinstallatie en ook voor de drinkwaterinstallatie. In het onderhavige geval staat vast dat de woning die eigenschap mist voor wat betreft de drinkwaterin-stallatie. Daarmee mist de woning een eigenschap die [verzoeker] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en dat betekent dat de kantonrechter hem volgt in zijn standpunt dat de geleverde woning niet voldoet aan de overeenkomst.

De kantonrechter stelt voorts vast dat de uitgebreide lijst van gebreken van de categorie C in het Gebrekenboek dat de Huurcommissie hanteert bij haar onderzoek naar klachten over gebreken in huurwoningen onder het per 1 mei 2008 toegevoegde punt Qd4 als gebrek het navolgende vermeldt:

"De koudwaterinstallatie in het complex en/of de woning is zodanig aangebracht dat het water in de leidingen door opwarming gedurende langere tijd een temperatuur kan bereiken van meer dan 25 graden Celsius waardoor een verhoogde concentratie van de legionellabacterie kan ontstaan."

Blijkens de gebruikershandleiding bij het gebrekenboek is bij het plaatsen van de gebreken op de lijst van de C-categorie als uitgangspunt gehanteerd dat de gebreken en tekortkomingen zoals omschreven het woongenot ernstig schaden doordat een bewoner in zijn of haar woongenot wordt geschaad en/of het gebrek een gevaarsituatie voor de bewoner betekent. Ook hierin ligt een aanknopingspunt voor het aannemen van non-conformiteit.

Het moge zo zijn dat de kans op het ontstaan van legionella klein is, omdat de warmteoverdracht van cv-leidingen naar de koudwaterleiding zich in de zomer niet zal voordoen en omdat in de winter nauwelijks sprake zal zijn van een langdurige stilstand van het water in de koudwaterleiding (omdat die geregeld gebruikt zal worden). Dat neemt echter niet weg dat zich een situatie kan voordoen waarin én gestookt wordt én gedurende langere tijd (meer dan één week) geen gebruik wordt gemaakt van de koudwaterleidingen. Zo'n geval kan zich bijvoorbeeld voordoen tijdens een winstersportvakantie. In een dergelijk geval is het niet mogelijk de bacterie te bestrijden door de koudwaterleiding te spoelen met heet water (temperatuur van meer dan 65 graden Celsius). De koudwaterleiding is immers niet op een warmtebron aangesloten die het water in die leiding tot een dergelijke temperatuur kan verhitten.

Feit is dat de kans op legionella, hoe klein ook, in het leven wordt geroepen door een omstandigheid die zich blijkens de door de wetgever gehanteerde normen niet mag voordoen. Hoe klein die kans ook is, de gevolgen bij realisatie van die kans kunnen bijzonder groot zijn. De uitsluiting van het risico vergt een in verhouding tot de koopsom van de woning geringe uitgave (minder dan 1% van de koopsom).

Beziet men de jurisprudentie inzake aansprakelijkheid voor gevaarzettende omstandigheden, dan volgt daaruit dat in de geschetste omstandigheden (risico met ernstige gevolgen, dat zich relatief eenvoudig laat uitsluiten) aansprakelijkheid van de persoon die het kenbaar risico heeft laten bestaan al snel wordt aangenomen. Aan die jurisprudentie ontleent de kantonrechter het algemeen beginsel dat de eigenaar van een zaak gehouden is die maatregelen te treffen om eenvoudig uit te sluiten risico's die tot ernstige gevolgen voor derden kunnen leiden ook daadwerkelijk uit te sluiten op het moment dat die hem bekend zijn. Daarop voortbordurend mag de koper van zo'n zaak dus verwachten dat de verkopende eigenaar dergelijke maatregelen heeft getroffen. Als dan achteraf blijkt dat dat niet is gebeurd, ligt daarin een derde aanknopingspunt voor het aannemen van non-conformiteit.

[verweerders] hebben in dat verband nog aangevoerd dat zij niet op de hoogte zijn geweest van de omstandigheid waarover [verzoeker] zich beklaagt. De kantonrechter acht dat echter niet aannemelijk. Ook gedurende de periode dat zij de woning hebben bewoond moet het zijn gebeurd dat water met een temperatuur die normaal is voor douche-water uit de koudwaterkraan is gekomen. Dat is een dermate abnormaal verschijnsel dat het niet anders kan zijn dan dat [verweerders] dit ooit, al is het maar incidenteel, bemerkt moeten hebben. Het verweer van [verweerders] dat zij onbekend zijn geweest met het fenomeen wordt dan ook gepasseerd.

De slotsom van dit alles is dat hetgeen door [verzoeker] aan zijn vordering ten grondslag is gelegd (non-conformiteit van de woning) in rechte afdoende is gebleken. Daarmee staat vast dat [verweerders] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen als verkopers van de woning.

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1145

Home