Geen retentierecht aannemer tegenover eigenaar grond

 

De Gemeente is (juridisch) eigenaar van een kavel bouwgrond.

 

De Gemeente verkocht het perceel tegen een koopsom van € 415.000,- . De notariële levering van het perceel is meermalen op verzoek van kopers uitgesteld in verband met financieringsproblemen. Tot op heden hebben de kopers de koopsom niet aan de Gemeente voldaan en heeft de notariële levering van het perceel aan de kopers niet plaatsgevonden.

 

Op 23 juli 2013 hebben de Burgemeester en wethouders van de Gemeente aan Richard een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een woning op het perceel.

 

Op 24 september 2013 hebben de kopers met Breda Bouw een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning op het perceel met een aanneemsom van € 439.000,-.

 

Op 15 oktober 2013 hebben landmeters van de Gemeente het perceel uitgezet en de rooilijn aangegeven. Hierna heeft Breda Bouw het perceel als werkterrein ingericht en daartoe onder meer een hekwerk rondom dit perceel geplaatst. Op 11 november 2014 is Breda Bouw met de bouw van een woning op het perceel aangevangen, waarna ambtenaren van de Gemeente de bouwwerkzaamheden diverse malen hebben gecontroleerd.

 

Op 24 januari 2014 heeft de Gemeente aan Breda Bouw aangezegd dat zij niet verder mag bouwen op het perceel.

 

Op 27 januari 2014 heeft Breda Bouw haar retentierecht ingeroepen en doen inschrijven in de openbare registers van het kadaster.

 

De kopers hebben drie facturen van Breda Bouw voor de verrichte werkzaamheden van elk € 48.400,- inclusief BTW onbetaald gelaten.

 

Bij tussen Breda Bouw en de kopers gewezen vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014 zijn de kopers wegens voortijdige beëindiging van de aannemingsovereenkomst veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 338.998,52.

 

Voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam op 12 augustus 2014 verlof verleend.

 

Op 21 januari 2015 heeft Breda Bouw aan de Gemeente meegedeeld dat zij op korte termijn de deurwaarder opdracht zal geven om de executie van het vonnis de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014 aan te zeggen en over te gaan tot verkoop van de opstal en de grond van het perceel.

 

 

De Gemeente vordert Breda Bouw te verbieden over te gaan tot tenuitvoerlegging van het arbitraal vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014.

De Gemeente betwist onder meer dat het retentierecht van Breda Bouw tegen haar kan worden ingeroepen. Niet in geschil is dat de Gemeente een ouder recht op het perceel heeft dan Breda Bouw. Onderzocht dient derhalve te worden of de vordering van Breda Bouw voortspruit uit een overeenkomst die de kopers bevoegd waren met betrekking tot het perceel aan te gaan, dan wel of Breda Bouw geen reden had om aan die bevoegdheid van de kopers te twijfelen.

 

Breda Bouw stelt dat de kopers bevoegd waren om de aannemingsovereenkomst met haar aan te gaan, omdat zij een koopovereenkomst met de Gemeente hadden gesloten en omdat die overeenkomst en de bouwvergunning de kopers bovendien een bouwplicht oplegden. In deze door de Gemeente betwiste stelling kan Breda Bouw niet worden gevolgd. Het gaat om de bevoegdheid van de kopers in hun civielrechtelijke verhouding met de Gemeente en het sluiten van een koopovereenkomst alleen maakt een koper tegenover de verkoper in beginsel niet bevoegd om (onvoorwaardelijk) over het gekochte te beschikken. In beginsel is daarvoor levering van het verkochte vereist. Uit het door Breda Bouw gestelde blijkt niet van een uitzondering op dit beginsel. Uit de contractsbepalingen uit de koopovereenkomst tussen de Gemeente en de kopers blijkt niet dat de kopers over het perceel konden beschikken zonder dat zij de koopsom hadden voldaan.

 

 

Het tijdstip dat bepaalt of Breda Bouw geen reden had om te twijfelen aan de bevoegdheid van de kopers om de aannemingsovereenkomst te sluiten, is het tijdstip waarop de aannemingsovereenkomst is aangegaan. Voorts geldt dat op de schuldeiser in beginsel een onderzoeksplicht naar de bevoegdheid van zijn wederpartij met betrekking tot het goed rust, waarbij de aard van de opgedragen werkzaamheden mede beslissend is.

 

Zonder toestemming van de eigenaar mag een perceel niet worden bebouwd. Als professionele bouwer mag Breda Bouw daarmee bekend worden geacht. Dat van Breda Bouw, zoals zij stelt, niet kan worden verwacht dat zij de verkoopstukken op artikelniveau gaat navragen en controleren, laat onverlet dat de eigendom van het perceel door een ieder eenvoudig kan worden vastgesteld door raadpleging van de openbare registers van het kadaster. Die raadpleging mag van Breda Bouw als professioneel bouwer worden gevergd en tevens mag van haar worden verwacht dat in het geval daaruit blijkt dat haar contractuele wederpartij niet de eigenaar van het te bouwen perceel is, zij bij de eigenaar navraag doet naar de bevoegdheid van haar contractuele wederpartij.

 

Op grond van het vorenstaande is niet aannemelijk dat Breda Bouw haar retentierecht ook tegen de Gemeente kan inroepen. Derhalve is aannemelijk dat Breda Bouw bij executoriale verkoop van de grond inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de Gemeente, zodat het gevorderde verbod als na te melden dient te worden toegewezen.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting en de naam Richard is in verband met de leesbaarheid van het artikel gefingeerd. De volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2015:2503

 

 

Home