Huur: tekortkoming door verboden onderverhuur. Ontbinding: geen ingebrekestelling vereist.

Tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 1 september 1984 een huurovereenkomst met betrekking tot een woning

In 2009 en 2013 heeft [eiseres] klachten ontvangen, inhoudende dat [gedaagde] haar woning heeft onderverhuurd.

Bij aangetekende brief van 11 maart 2013 heeft [eiseres] [gedaagde] voorgesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen, aangezien er volgens [eiseres] sprake is van ongeoorloofde onderverhuur.  

[gedaagde] heeft bij brief van 9 april 2013 aan [eiseres] ontkend dat zij de woning onderverhuurt aan derden en medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met een beëindiging van de huurovereenkomst.

[eiseres] laat het daar niet bij zitten en besluit [gedaagde] te dagvaarden voor het kantongerecht.

De vordering van [eiseres] strekt ertoe om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen 1 maand na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, de woning te ontruimen en te verlaten.

[gedaagde] is te kort geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Uit onderzoek en een aantal huisbezoeken is [eiseres] gebleken dat [gedaagde] de woning onderverhuurt aan derden. [eiseres] heeft klachten van omwonenden ontvangen betreffende overlast en onderhuur. De buren maken melding van geluids-en stankoverlast. Buren hebben [eiseres] medegedeeld dat [gedaagde] slechts bij de woning verschijnt om post op te halen.

De woning betreft een sociale huurwoning die vanwege de ligging, omvang en huurprijs zeer gewild is. De wachttijd voor soortgelijke woningen bedraagt momenteel meer dan 5 jaren. [eiseres] is belast met de evenredige verdeling van de schaarse woonruimte in de sociale huursector krachtens de huisvestingswet. Het daarop gebaseerde beleid van [eiseres] wordt in ernstige mate verhinderd door illegale bewoning ten gevolge van onderverhuur.

[eiseres] is van mening dat de door [gedaagde] gepleegde wanprestatie, bestaande uit het zonder toestemming en medeweten van [eiseres] onderverhuren van haar woning, qua aarde en omvang zo ernstig is dat deze de onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

[gedaagde] heeft ontkend dat zij de woning onderverhuurt. In het begin van het jaar heeft zij een kennis opdracht gegeven om schilderwerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning te verrichten. Deze kennis heeft toen in de woning gelogeerd. [gedaagde] voert voorts aan dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Zij wijst er op dat zij netjes de huur heeft betaald en dat zij geen overlast heeft bezorgd aan omwonenden.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De kantonrechter oordeelt daaromtrent als volgt.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten aangezien zij de woning heeft onderverhuurd. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij producties in het geding gebracht. De kantonrechter stelt vast dat deze producties klachtbrieven zijn van omwonenden van [gedaagde]. Allen verklaren dat er in december 2012 en februari 2013 onderhuurders in de woning van [gedaagde] verbleven en dat [gedaagde] af en toe langs kwam om de post te halen. Daarnaast blijkt dat er in 2009 een onderhuurder is geweest waarbij een inval van de politie is geweest.

Voorts heeft een medewerker verhuur en bewonerszaken namens [eiseres] ter zitting verklaard dat naar aanleiding van voornoemde klachten in februari 2013 de wijkagent bij de woning van [gedaagde] langs is geweest en dat die daar een persoon heeft aangetroffen. De medewerker verklaart verder dat deze persoon aan de wijkagent heeft aangegeven dat hij onderhuurder was, waarna [eiseres] deze persoon heeft aangeschreven en deze vervolgens de woning heeft verlaten.

In het licht van deze verklaringen is de enkele ontkenning van de onderverhuur door [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende en had het op haar weg gelegen om dit verweer nader te onderbouwen door bijvoorbeeld verklaringen in haar voordeel in het geding te brengen. Nu zij dit niet heeft gedaan, zal aan haar verweer voorbij worden gegaan en wordt aan het door haar gedane bewijsaanbod niet toegekomen.

De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] de woning geheel heeft onderverhuurd danwel in gebruik heeft gegeven aan derden. Dit levert strijd op met artikel 7:244 BW, volgens welk artikel de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel aan een ander in gebruik te geven. [gedaagde] is dan ook tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

De kantonrechter is van oordeel dat het door [gedaagde] aan genoemde derden geheel in onderhuur dan wel gebruik geven van de woning moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst die in beginsel recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst.

Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Door [gedaagde] is geen gemotiveerd beroep gedaan op de hiervoor genoemde uitzonderingssituatie en evenmin heeft zij ter zake een bewijsaanbod gedaan. Nu de kantonrechter deze gevolgen bovendien ook ambtshalve niet ziet, zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen.

Waar [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] haar voorafgaand aan de vorderingen tot ontbinding en ontruiming in gebreke had dienen te stellen, overweegt de kantonrechter het volgende. Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk.

Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen.

Dit een en ander brengt volgens de Hoge Raad (in het arrest Swarz/Gnjatovic HR 11-01-2002, NJ 2003,255) met zich dat er sprake is van een blijvende onmogelijkheid en dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim. De omstandigheid dat het gehuurde thans niet meer wordt onderverhuurd is derhalve niet van belang.

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 1 maand na de betekening van dit vonnis bedoeld pand met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [eiseres] zijn, te ontruimen en te verlaten.

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE:2014:378

Home