Notaris doet het niet goed

Groza is een bedrijf dat doet in speculatieve grondtransacties. Zij benadert particulieren door middel van ‘direct call’. 

Marja is een alleenstaande vrouw van 81 jaar oud. In november 2010 is zij een drietal grondtransacties met Groza aangegaan. Het betreft drie koopovereenkomsten, waarbij Marja drie percelen grond van Groza heeft gekocht. Het betreft transacties met een hoog speculatief gehalte. 

 

De levering van de percelen heeft bij de notaris plaatsgevonden. De notaris was als zodanig aangewezen door Groza. 

 

Na de levering komt Marja tot de conclusie dat ze verkeerd is voorgelicht over deze transacties en dat zij hierdoor schade heeft opgelopen. Zij vordert voor de rechtbank haar gelden van de notaris terug. 

 

Marja heeft haar vordering gebaseerd op de stelling dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door zijn zorgplicht te verzaken. De notaris heeft haar, zo stelt zij, onvoldoende voorgelicht over en gewaarschuwd voor het karakter van de grondtransacties die zij met Groza was aangegaan. De notaris is van mening dat Groza in deze procedure betrokken moet worden.

 

 

Een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen aan te trekken. Dit kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van de partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet. 

De rechtbank is van oordeel dat de notaris dit onderzoek in onvoldoende mate heeft uitgevoerd en dat hij dus zijn zorgplicht jegens Marja heeft verzaakt. 

Daartoe strekt het volgende. De notaris was de vaste notaris van Groza. Vast staat dat Groza particulieren via ‘direct calling’ benadert met het aanbod tot het investeren in sterk speculatieve grondposities. Het gaat hierbij om stukjes grond (‘postzegeltjes’) met bestemming akkerbouw of landbouw, die qua prijs op één dag meermalen over de kop gaan en waarbij wordt gespeculeerd op in de (verre) toekomst liggende bestemmingswijzigingen en mogelijke prijsstijgingen. Vast staat dat de Autoriteit Financiële Markten (naar de notaris wist) particulieren voor het aangaan van dergelijke zeer speculatieve transacties heeft gewaarschuwd. Ten aanzien van Marja was het de notaris bekend dat zij een dame was op een leeftijd van 81 jaar. Ook was het de notaris bekend dat zij binnen het bestek van één maand drie perceeltjes grond van Groza kocht. Onder die omstandigheden had de notaris Marja onder vier ogen dienen voor te lichten over de implicaties en risico’s van de transacties die zij aanging. 

De notaris heeft slechts één maal telefonisch contact met Marja opgenomen. In het daarover gerapporteerde e-mailtje aan Groza heeft de notaris opgenomen dat Marja `een zeer heldere dame’ was. Uit die e-mail blijkt niet dat de notaris Marja heeft voorgelicht over de transacties die zij aanging en de risico’s daarvan. 

De notaris heeft erop gewezen dat in de leveringsakte en de volmachten diverse bepalingen zijn opgenomen die duiden op het speculatieve karakter van de transacties. Dat oordeelt de rechtbank echter als onvoldoende. Het betreft aktes die voor een leek onoverzichtelijk en moeilijk leesbaar zijn. Juist daarom is het van belang dat de notaris de partijen deugdelijk informeert. Hij kon daarbij niet volstaan met het toesturen van de tekst daarvan.

De notaris heeft voorts aangevoerd dat Marja haar verplichtingen jegens Groza reeds was aangegaan en dat hij slechts de laatste schakel in de transacties was. Ook dit verweer wordt verworpen. De norm die de notaris heeft geschonden strekt tot bescherming tegen een specifiek gevaar, te weten dat Marja onvoldoende voorgelicht en lichtvaardig zou zijn gebonden aan een zeer speculatieve transactie, waarvan zij de reikwijdte onvoldoende begreep. Dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt, staat vast. 

In de omstandigheid dat Groza de winst op de transacties heeft genoten, ziet de rechtbank aanleiding de bijdrageplicht bij te stellen tot 60:40 in het nadeel van Groza, zodat Groza 60% van de schade zal hebben te dragen.

  

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBONE:2013:BZ5170

 

 

Home