B heeft een woonhuis gekocht en het vervolgen grondig verbouwd. Daarna heeft B aan makelaar C opdracht gegeven om een huurder te zoeken. De beoogde verhuurtermijn was een jaar. 

C is benaderd door D die het huis voor een jaar wilde huren. D gaf aan van buitenlandse nationaliteit te zijn. 

D zou een zogenaamde ‘independent contractor’ zijn, die een opdracht uitvoerde voor de Tanfield Group. 

B was ervan op de hoogte dat Tanfield Group geen partij zou worden bij de huurovereenkomst maar heeft er niettemin op aangedrongen dat Tanfield Group de huurovereenkomst mede zou ondertekenen. 

Rond de jaarwisseling kreeg B een telefoontje van de buren dat zij de indruk hadden dat de huurders waren vertrokken. De buren hebben vervolgens op verzoek van B het huis bezocht en geconstateerd dat het leeg was. De sloten van de buitendeuren bleken te zijn vervangen. B heeft in het huis zaken aangetroffen waarvan de politie aangaf te vermoeden dat het blokken hasj waren. Pogingen van B om met D in contact te komen hebben niets opgeleverd. Navraag door B heeft geleerd dat D niet bekend is bij Tanfield Group en dat daar niemand werkt met die naam.

B stelt C aansprakelijk voor de schade die zij geleden heeft. 

In zijn algemeenheid geldt dat een verhuurder er belang bij heeft dat een huurder in staat is en blijft om de huurtermijnen te betalen. De makelaar die namens de verhuurder optreedt behoort dit belang van de verhuurder in acht te nemen en daarnaar te handelen. In dit geval ging het om een zeer hoge huurprijs, waardoor het risico dat de huurder de huur niet (meer) kan opbrengen toeneemt evenals de hoogte van de daaruit voortvloeiende schade voor de verhuurder. Daar komt bij dat de kandidaat huurder buitenlands was, dat hij slechts voor korte tijd in Nederland was en dat er geen verhaalsmogelijkheden voorhanden waren. 

B heeft er ter zitting terecht op gewezen dat daarmee een zelfstandig belang was gemoeid, namelijk om na te gaan of D inderdaad bij Tanfield Group werkzaam was. 

Aldus heeft C het hiervoor bedoelde zelfstandige belang van B bij het verifiëren van de werkrelatie tussen Tanfield Group en D miskend. Dit valt C aan te rekenen, des te meer nu B expliciet en met het genoemde belang in het achterhoofd om een handtekening van Tanfield Group had gevraagd. In dit verband is verder van belang dat C, naar achteraf uit onderzoek door B is gebleken, door eenvoudig onderzoek per telefoon of e-mail had kunnen vaststellen dat D niet bij bij Tanfield Group werkte. 

Tot slot is van belang dat C ook op geen enkele andere wijze onderzoek heeft gedaan naar de vermogens- en/of inkomenspositie van D, bijvoorbeeld door te vragen om bankafschriften waaruit bleek van inkomsten die hij van Tanfield Group ontving. 

Dit brengt mee dat C niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. 

Voor de schadebegroting dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de feitelijke situatie en de situatie die zich zou hebben voorgedaan zonder de tekortkoming. 

Vast staat dat B in totaal € 36.841,= heeft ontvangen. Verder staat vast dat zonder de tekortkoming niet zou zijn verhuurd aan D. 

In geschil is of en zo ja voor welk bedrag en welke periode B het huis aan een derde hadden kunnen verhuren. Complicerende factor bij het vinden van een huurder was dat de maximale huurperiode een jaar was, terwijl, gelet op de grootte van het huis en de huurprijs, een expat met gezin de meest voor de hand liggende huurder was. 

C heeft gesteld dat voor een gezin dat uit het buitenland komt een huurperiode van twee jaar doorgaans het minimum is. Dat een en ander het object minder courant maakte vindt bevestiging in het feit dat zich sinds het verlenen van de bemiddelingsopdracht, afgezien van D, geen geschikte huurders bij C hebben gemeld. 

Dit neemt niet weg dat er een (reële) kans was dat zich een partij met een ander dan het hiervoor bedoelde wensenpakket zou hebben gemeld. Partijen verschillen van inzicht over hoe groot die kans was, maar hebben beiden ter zitting erkend dat dit achteraf niet meer goed valt vast te stellen, terwijl evenmin met enige precisie meer kan worden bepaald voor welk bedrag en welke periode B het huis dan hadden kunnen verhuren.

 

Dit brengt mee dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Onder deze omstandigheden dient de omvang van de schade in de vorm van huurderving te worden geschat. In dit verband is van belang dat B heeft aangegeven dat zij waarschijnlijk niet bereid was geweest veel verder te zakken met de huurprijs, omdat zij dan in een ander marktsegment terecht waren gekomen. De rechtbank schat dat B met een andere huurder een overeenkomst had kunnen aangaan voor een periode van negen maanden tegen een huurprijs van € 6.500,= per maand. In het voordeel van B heeft meegewogen dat het een recent gerenoveerd pand op een zeer gewilde locatie betreft, zodat aannemelijk wordt geoordeeld dat zich een huurder had gemeld. Een schadedrukkende factor is dat zich in de periode waarin de onderhandelingen met D werden gevoerd nog geen andere huurder had gemeld, zodat het voor de hand ligt dat de huurovereenkomst met een derde pas op een latere datum zou zijn ingegaan en dat B onder die omstandigheden bereid was geweest nog iets te zakken met de huurprijs. Het dient er dus voor te worden gehouden dat B zonder de tekortkoming (9 maal € 6.500,= is) € 58.500,= huur hadden ontvangen, zodat hun schade in zoverre (€ 58.500,= min € 36.841,= is) € 21.659,= bedraagt.

Uit het voorgaande volgt dat C zal worden veroordeeld tot vergoeding van door B geleden schade ter hoogte van € 21.659,= 

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436

 

 

Home