Kort geding. Geschil over betaling huur en renovatie huurwoning.

Partijen hebben voor onbepaalde tijd een huurovereenkomst voor een woning gesloten.

 

In 2014 is Rentree gestart met het uitvoeren van groot onderhoud aan 84 van door haar verhuurde 'lage gootwoningen' in Deventer. Daarbij worden naast groot onderhoud ook energiebesparende maatregelen getroffen.

 

Na verschillende verzoeken van bewoners van de omringende 7 'hoge gootwoningen', waaronder Rob, heeft Rentree besloten ook groot onderhoud aan die huurwoningen uit te voeren. Rob heeft hiervoor een akkoordverklaring ondertekend en zich ook akkoord verklaard met een huurverhoging van € 50,00 per maand.

 

Op 13 maart 2014 heeft Rentree een informatiebijeenkomst gehouden waarin onder andere is meegedeeld dat het groot onderhoud aan de 'hoge gootwoningen' meer maatwerk vergt dan aan de 'lage gootwoningen' en dat de onderhoudswerkzaamheden volgens de planning ongeveer tien dagen in beslag zullen nemen.

 

Op 24 april 2014 is Rentree gestart met het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden aan de woning. Op 8 mei 2014 heeft Rentree de woning aan Rob opgeleverd. Rob heeft daarvoor het 'Formulier bij oplevering “Grote Aanpak” en het 'Rapport van oplevering' ondertekend.

 

Bij brief van 15 juni 2014 heeft Rob Rentree aansprakelijk gesteld voor de schade die hij (in)direct door handelen of nalaten van Rentree heeft geleden en nog steeds lijdt, bestaande uit schade door insluiping en overige schade en gebreken aan o.a. de tuin, de schuur, de keuken, de badkamer, de wc, de trap, de kelder, het dak en de CV.

 

Op 26 juni 2014 heeft Rentree een gesprek met Rob gehad.  

 

Tussen 10 en 15 juli 2014 heeft Rentree werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waarbij de door Rob gestelde gebreken zijn verholpen. Rob heeft getekend voor correcte uitvoering van de werkzaamheden.

 

Bij e-mail van 22 juli 2014 stelt Rob onder meer dat Rentree de gemaakte afspraken over de werkzaamheden niet is nagekomen Hij wijst onder meer op een grondkabel in de tuin die volgens hem te ondiep is gelegd en daardoor een levensgevaarlijke situatie veroorzaakt. Ook stelt Rob dat de renovatie van de woning nog steeds niet is afgerond.

 

Op 22 augustus 2014 heeft Rentree de woning van Rob opnieuw bezocht. Afgesproken is dat wederom (aanvullende) werkzaamheden aan de woning zullen worden uitgevoerd, ditmaal door huisaannemer Salverda in plaats van projectaannemer Nijhuis. Salverda heeft de afgesproken werkzaamheden op 16 september 2014 uitgevoerd, waarna Rob heeft getekend voor correcte uitvoering.

 

Op 18 september 2014 heeft Rob een gesprek gehad met Rentree waarin Rob zijn onvrede uit over de uitgevoerde werkzaamheden en het vertrouwen in Rentree opzegt.

 

Bij brief van 10 december 2014 heeft Rentree Rob verzocht om het openstaande bedrag aan achterstallige huurpenningen te voldoen. Daarbij heeft Rentree meegedeeld dat verrekening van de huurpenningen niet is toegestaan.

 

Bij e-mail van 16 december 2014 heeft Rob meegedeeld dat Rentree weigert om een ronduit gevaarlijke situatie in de woning van cliënt te herstellen en dat probleempunten, contrair aan door Rentree gedane toezeggingen, nog immer niet werden opgelost (het betreft geen kleine zaken die voor rekening van de huurder komen) waardoor nog steeds sprake is van een forse derving van het woongenot door Rob, zodat verrekening van de huurpenningen legitiem wordt geacht.

 

Rentree laat het er niet bij zitten, en besluit Rob in kort geding te dagvaarden.

 

 

Rentree vordert dat de kantonrechter:

 

- Rob zal veroordelen om de woning te ontruimen

- Rob zal veroordelen aan Rentree de achterstallige huur te betalen

 

Vanaf augustus 2014 heeft Rob er voor gekozen om de helft van de huurpenningen niet langer aan Rentree over te maken, maar deze op de derdengeldrekening van zijn gemachtigde te storten omdat Rentree volgens hem geen huurgenot verschaft. Daarbij stelt Rob dat betaling van slechts de helft van de maandelijkse huurprijs bedoeld is als compensatie voor gederfd woongenot en als prikkel tot oplossing van de problemen die door de (renovatie)werkzaamheden zijn ontstaan. Rob doet hiermee een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst.

 

Derhalve moet worden bezien of met redelijke mate van waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter zal oordelen dat het beroep van Rob op zijn opschortingsrecht gerechtvaardigd is. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

 

Naar aanleiding van het door Rob opgesteld overzicht van klachten heeft Rentree per klacht een reactie dan wel een omschrijving gegeven van hoe en wanneer de desbetreffende klacht is verholpen. Gelet hierop had het op de weg van Rob gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten. Gevraagd naar de levensgevaarlijke situatie die zou ontstaan heeft Rob ter zitting aangegeven dat dit een door Rentree verkeerd aangesloten rookgasafvoer betrof, maar dat dit gebrek inmiddels is verholpen. Voorts is de te ondiep liggende stroomkabel in de tuin volgens Rob aan te merken als potentieel levensgevaarlijk. Dit is door Rentree echter gemotiveerd betwist en door Rob in het geheel niet van een nadere onderbouwing voorzien. Van een levensgevaarlijke situatie die rechtvaardigt tot opschorting van de huur kan voorshands derhalve niet worden uitgegaan.

 

Desgevraagd is volgens Rob verder (nog steeds) sprake van de volgende gebreken: lekkende dakgoot van de schuur, afwezigheid van een dorpel en tochtstrips, een raam dat niet voldoet aan de afgesproken energienorm en de onvolledig aangebrachte vloerisolatie. Rentree betwist dat deze gebreken bestaan, dat de door Rob genoemde problemen als gebrek zijn aan te merken en dat zij gehouden zou zijn tot herstel daarvan. Naar aanleiding hiervan heeft Rob zijn stellingen niet nader onderbouwd, zodat - nog daargelaten de vraag of voormelde gebreken de omvang van de door Rob ingehouden huur rechtvaardigt - de aanwezigheid van deze gebreken voorshands niet als vaststaand kunnen worden aangenomen.

 

Rob wijst ten slotte nog op insluipschade en schade die de aannemer tijdens de (renovatie)werkzaamheden aan zijn eigendommen heeft toegebracht.  

Rentree heeft gesteld dat de aannemer zich bereid heeft verklaard om de schade aan de eigendommen van Rob te vergoeden, mits deze schade voldoende is onderbouwd. Naar onbetwist is gesteld, heeft Rob een dergelijke onderbouwing tot op heden niet verschaft.

 

Het voorgaande brengt mee dat met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat Rob zijn betalingsverplichting ten onrechte (gedeeltelijk) heeft opgeschort, terwijl in dit kort geding evenmin kan worden vastgesteld in hoeverre Rob over de in het geding zijnde periode aanspraak zou kunnen maken op huurprijsverlaging wegens verminderd woongenot. Hiermee is de verschuldigdheid van het gevorderde huurbedrag voldoende komen vast te staan, terwijl Rentree er belang bij heeft dat dit bedrag zonder nader uitstel wordt voldaan. Nu bovendien van een rechtens relevant restitutierisico niet is gebleken, komt de gevorderde betaling van de achterstallige huurpenningen in dit kort geding voor toewijzing in aanmerking.

 

 

In het kader van een beoordeling in kort geding dient te worden vooropgesteld dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Rentree bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een zeer ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door Rentree aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is daarvan thans geen sprake en de gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

 

Uit het voorgaande volgt dat Rob weliswaar niet gerechtigd was tot opschorting van betaling van de huurpenningen en daarmee tekort geschoten is in zijn huurbetalingsverplichting, maar de ontstane huurachterstand – bestaande uit gedeeltelijke inhouding van huurtermijnen over een beperkte periode – is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zo ernstig dat deze op zichzelf reeds voldoende rechtvaardiging biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat Rob zich bereid heeft verklaard om de achterstallige huurpenningen alsnog per direct te voldoen indien mocht blijken dat hij zich ten onrechte beroept op opschorting van zijn betalingsverplichting. Gesteld noch gebleken is bovendien dat voorheen sprake is geweest van problematisch betalingsgedrag van Rob. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de betalingsachterstand zal toewijzen. Dit leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming niet voor toewijzing vatbaar is.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting en de naam Rob is in verband met de leesbaarheid van het artikel gefingeerd. De volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOVE:2015:1054

 

 

Home