In welke staat moet een huurder de gehuurde woning volgens de rechter opleveren?

 

Tussen partijen speelt de vraag of de huurder het gehuurde heeft opgeleverd in de staat zoals dat van hem verwacht mocht worden en zo niet, welke kosten de verhuurder voor herstel bij hem in rekening mag brengen.

 

Volgens de verhuurder was er schade aan het gehuurde. Deze schade blijkt uit het inspectierapport van 3 pagina’s. De huurder betwist, op enkele posten na, dat er schade aan het gehuurde is en dat het gehuurde in slechtere staat is opgeleverd dan de staat bij aanvang van de huurovereenkomst. 

Gelet op dit verweer is het van belang of er een beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Daaruit kan namelijk afgeleid worden in welke toestand het gehuurde door de huurder is ontvangen. Op grond van de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is de huurder, wanneer er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, gehouden het gehuurde in de staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard.

 

Als uitzondering op deze regel gelden geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

 

De verhuurder stelt dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een dergelijke beschrijving heeft opgesteld die de huurder heeft ondertekend. De huurder stelt echter dat dit opnamerapport niet voldoet. 

De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. Vooralsnog is in de jurisprudentie nog niet uitgemaakt welke eisen aan een beschrijving moeten worden gesteld, wel volgt uit de wetsgeschiedenis dat de enkele clausule ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ niet als een beschrijving mag gelden.

Een beschrijving moet zodanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde later moet worden opgeleverd. De kantonrechter moet dan ook oordelen of het door de verhuurder overgelegde opnamerapport hieraan voldoet. In dit opnamerapport staan de ruimtes van de woning onder elkaar opgesomd. Daarnaast een rij bestaande uit per ruimte een van de volgende opmerkingen: “in goede staat verkerend/aanwezig in de woning”, “[…] zonder grote oneffenheden”, “[…] onbeschadigd” of “aanwezig/nvt” en vervolgens een rij waarin per ruimte bijzonderheden of niet in goede staat verkerende opmerkingen ingevuld kunnen worden. Het opnamerapport sluit af met de volgende zin: 

“Met de ondertekening verklaart de nieuwe de huurder dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, e.e.a. conform gezamenlijke inspectie, behoudens de onder ‘Door PWS te herstellen gebreken’ vermelde zaken”. 

 

De kantonrechter is van oordeel dat dit opnamerapport niet overeenkomt met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde (artikel 7:224 lid 2 BW). Het opnamerapport is dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat de huurder wist in welke staat hij het gehuurde weer moest opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was. 

Kortom, het opnamerapport voldoet niet aan de eisen van de wet (artikel 7:224 lid 2 BW), zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt.

 

 

Ten aanzien van de hoogte van de kosten voor herstel, geldt als volgt. De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting kan de verhuurder bij uitblijven van betaling haar vordering in rechte opeisen.

 

Bovenstaande neemt echter niet weg dat de verhuurder zich in het kader van de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst actief dient op te stellen door een voorinspectie te houden. Door het houden van een voorinspectie heeft de huurder de mogelijkheid gehad om eventuele herstel- of schoonmaakwerkzaamheden zelf uit te voeren. De functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, kan een de verhuurder in het geval er geen voorinspectie gehouden is niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.

 

In dit geval is er een voorinspectie gehouden waarbij er namens beide partijen iemand aanwezig was. Dit heeft als gevolg dat de daadwerkelijk gemaakte kosten zouden kunnen worden toegewezen. De huurder heeft echter ontkend dat het inspectierapport uit 3 pagina’s bestaat. Hij heeft slechts de eerste pagina ondertekend.  

 

In ieder geval kunnen voor de door de huurder erkende posten de daadwerkelijk gemaakte kosten worden toegewezen, nu de huurder niet heeft betwist dat deze door de verhuurder aan de aannemer zijn voldaan.

Voor de overige posten – voor zover er sprake is van tekortkomingen – kan thans nog niet beoordeeld worden of daarvoor de daadwerkelijk gemaakte kosten, zullen worden toegewezen of de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Van deze laatste kosten staat de hoogte nog niet vast.

 

Omdat partijen elkaars standpunten betwisten, acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daartoe wordt een comparitie van partijen gelast, die tevens zal worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2013:7819

 

  

Home