Betaling huurachterstand – algehele opschorting niet gerechtvaardigd.

 

[eiser] heeft met gedaagden een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte.

 

Gedaagden hebben de huur over de maanden december 2013, januari, februari en maart 2014 (gedeeltelijk) niet betaald.

 

 

[eiser] vordert gedaagden te veroordelen te voldoen het bedrag van € 35.973,12.

 

Daartoe stelt [eiser] dat iedere grondslag voor opschorting ontbreekt, nu de aangevoerde gebreken reeds zijn onderzocht en verholpen, dan wel het onderhoudswerkzaamheden zijn die voor rekening van de huurder zelf komen (de verhuurder is slechts verantwoordelijk voor het groot onderhoud van installaties en het exterieur van het pand).

 

 

De gevorderde huurachterstand is door gedaagden niet weersproken, zodat de verschuldigdheid van gedaagden daarvan in beginsel vast staat.  

 

Gedaagden hebben een beroep gedaan op hun opschortingsrecht. Tegenover de verplichting van [eiser] om huurgenot te verschaffen, staat de verplichting van gedaagden om huur te betalen aan [eiser] en gedaagden schorten deze verplichting op omdat [eiser] volgens hen in gebreke blijft met zijn verplichting omdat er zoveel gebreken aan het gehuurde kleven dat zij niet het (volledig) huurgenot genieten.

 

Ten aanzien van het opschortingsrecht van gedaagden heeft [eiser] allereerst gesteld dat gedaagden zich niet achter de gestelde gebreken kunnen verschuilen, nu reeds in een eerder vonnis is geoordeeld dat gedaagden ondanks deze gebreken toch in ieder geval ongeveer 85 procent van de huurprijs zijn verschuldigd.  

 

Zoals de voorzieningenrechter in het vorige kort geding reeds heeft overwogen dient te worden bezien of de bodemrechter zal oordelen dat het beroep van gedaagden op hun opschortingsrecht gerechtvaardigd is. Gedaagden hebben onder meer gesteld dat sprake zou zijn van het niet functioneren van het luchtbehandelingssysteem, een defecte buitendeur, het loslaten van tegels van de muren op de begane grond en eerste verdieping, een gescheurde brandtrap en een vermindering van de representatieve uitstraling van het pand doordat er vrachtwagens en andere bedrijfsauto’s geparkeerd en gestald worden.

 

[eiser] heeft daarentegen gesteld dat er onderzoek is gepleegd naar de luchtbehandeling en dat er geen noemenswaardige klachten waren, bovendien wordt het onderhoud uitgevoerd door een regulier onderhoudscontract en zijn er recent een aantal onderdelen van het systeem vervangen.

 

Ten aanzien van het stallen van vrachtwagens voor het pand door Heisterkamp heeft [eiser] inmiddels ook actie ondernemen. In kort geding is Heisterkamp veroordeeld tot verwijdering van de vrachtwagens op straffe van verbeurte van een dwangsom, zodat [eiser] al het mogelijke doet en heeft gedaan om de representatieve uitstraling van het pand te waarborgen.

 

Daarenboven geldt volgens [eiser] dat een aantal door gedaagden gestelde gebreken niet onder zijn verantwoordelijkheid vallen, nu hij slechts verantwoordelijk is voor het exterieur van het pand en het groot onderhoud van installaties.

 

De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit het voorgaande niet gebleken is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat de bodemrechter zal oordelen dat algehele opschorting van de huur gerechtvaardigd is. Wel zijn er indicaties dat er mogelijk gebreken zijn aan het gehuurde, maar deze rechtvaardigen naar het oordeel van de voorzieningenrechter hoogstens een partiële opschorting van de betalingsverplichting door gedaagden.

 

Gedaagden hebben voorts aangevoerd dat zij niet kunnen overgaan tot betaling van de huurpenningen in weerwil van een eerder gelegd executoriale beslag. Het beroep op opschorting gaat niet op nu gedaagden reeds ver voor de beslaglegging gestopt waren met het betalen van de huurpenningen over de maanden tot en met maart 2014. Eerst nadien zijn die bedragen door beslag getroffen.

 

Het voorgaande brengt mee dat kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat gedaagden een gedeelte van de huurprijs dienen te voldoen. Tegen die achtergrond ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de geldvordering ten dele bij wijze van voorschot toe te wijzen. De voorzieningenrechter zal gelet op het vorenstaande gedaagden veroordelen tot voldoening van een voorschot op de betaling van de huur tot en met april 2014 van € 40.000,00.

 

Gedaagden hebben voorts onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een restitutierisico, temeer nu gedaagden zich niet kunnen beroepen op een eventueel restitutierisico dat door hun eigen wanprestatie is ontstaan.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOVE:2014:2248

  

 

Home