Bouwkundig adviesbureau veroordeeld schade dak deels te vergoeden

 

De familie Feenstra heeft op 22 september 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning. Dit betreft een vrijstaande boerderij met rieten dak.

Martin was eigenaar van de eenmanszaak Bouwkundig Advies Bureau [X] en verrichtte in die hoedanigheid bouwtechnische keuringen.

 

De familie Feenstra heeft op 27 september 2005 aan Martin opdracht gegeven de Woning bouwtechnisch te keuren.

 

Martin heeft de Woning op 29 september 2005 bezichtigd. Hij heeft op 30 september 2005 een bouwtechnisch rapport uitgebracht.

 

De woning is op 8 september 2006 bij notariële akte aan De familie Feenstra geleverd.

 

 

De familie Feenstra vordert voor de rechtbank veroordeling van Martin tot vergoeding van de door hen geleden schade ad € 35.585,00, te vermeerderen met rente en kosten.

 

Zij stellen hiertoe dat Martin tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens De familie Feenstra Martin heeft niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen, omdat hij niet heeft geïnformeerd naar de ouderdom van het rieten dak en in zijn rapport niets heeft vermeld over de slechte onderhoudsstaat van het rieten dak.

 

Dat het rieten dak van de woning reeds in 2005 gebreken vertoonde, blijkt uit het rapport van Hoeijmans Expertise (hierna: Hoeijmans) van 16 november 2007. Hoeijmans heeft geconstateerd dat het rieten dak technisch versleten is en dat er geen onderhoud meer aan te plegen is. Hoeijmans baseert deze conclusies mede op verklaringen van M.J.L. Rietdekkersbedrijf Hoeben.

 

Volgens Hoeijmans was het rieten dak in de terminologie van Martin “matig”, hetgeen ook al in 2005 (ten tijde van het rapport van Martin) het geval was, aldus De familie Feenstra. Voor een redelijk bekwaam vakman moet zichtbaar zijn geweest dat het rieten dak aan vernieuwing toe was. Martin had dit in zijn rapport moeten opnemen of moeten adviseren om het rieten dak door een gespecialiseerd dakdekker te laten onderzoeken.

 

Door dit niet te doen, heeft De familie Feenstra de ontbindingsclausule in de koopovereenkomst niet kunnen benutten. Indien Martin in zijn rapport had vermeld dat het rieten dak in slechte onderhoudsstaat verkeerde, dan hadden De familie Feenstra de gelegenheid gehad de koop onder nadere of andere voorwaarden te laten doorgaan danwel deze te ontbinden.

 

De kosten voor de totale vervanging van het dak bedragen € 35.585,00, welk bedrag Martin als schadevergoeding aan De familie Feenstra dient te vergoeden.

 

 

Tussen partijen is onder meer in geschil of de familie Feenstra tijdig heeft geklaagd over de gestelde tekortkomingen van Martin.

 

Het rapport van Martin dateert van 30 september 2005. De woning is echter pas in september 2006 aan De familie Feenstra geleverd. Martin kan redelijkerwijs niet van de familie Feenstra verwachten dat zij van mogelijke gebreken in het rapport van Martin op de hoogte waren en daarover bij hem heeft geklaagd, vóór de oplevering van de woning.

 

Nu Martin daarmee tracht de mogelijkheid tot klagen te beperken tot een in casu onredelijke en onaanvaardbare termijn, wordt geoordeeld dat het vervalbeding onredelijk bezwarend is, zodat dit beding door de rechtbank wordt vernietigd. Het beroep van Martin op het beding wordt derhalve verworpen.

 

De schuldeiser dient te protesteren binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Enig onderzoek of beraad aan de zijde van de schuldeiser (en dus ook het daarmee samenhangende tijdsverloop) is geoorloofd. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij is van groot belang of het belang van de schuldenaar is geschaad als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat over de gebrekkige prestatie is geprotesteerd.

 

De familie Feenstra heeft verklaard dat zij vlak na de oplevering van de woning (in oktober/november 2006) door de rietdekker die in 1965 het dak had vernieuwd, is gewezen op de slechte onderhoudsstaat van het dak. Blijkens het expertiserapport van Hoeijmans heeft De familie Feenstra op 13 december 2006 aan Hoeijmans opdracht gegeven de woning te inspecteren. Er heeft op 7 februari 2007 een bezichtiging door Hoeijmans plaatsgevonden.

 

Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat de familie Feenstra tijdig heeft geklaagd door Martin op 27 april 2007 (te weten 5 à 6 maanden nadat zij op de slechte onderhoudsstaat van het dak zijn gewezen) aansprakelijk te stellen. De familie Feenstra heeft hiermee weliswaar laat geklaagd, maar niet te laat, nu de belangen van Martin niet zijn geschaad.

 

Martin heeft zijn stelling dat hij hierdoor in zijn verweer is geschaad onvoldoende gemotiveerd. Hij heeft slechts gesteld dat verouderingsprocessen zich doorzetten en buiten de termijn van drie maanden moeilijker is na te gaan wat de situatie ten tijde van de keuring was. Zonder nadere toelichting valt echter niet in te zien dat de onderhoudsstaat van een rieten dak in 5 à 6 maanden tijd dermate kan verslechteren, dat de onderhoudsstaat ten tijde van de keuring niet meer deugdelijk zou kunnen worden vastgesteld. Het verweer van Martin faalt derhalve.

 

 

Nu de familie Feenstra tijdig heeft geklaagd over de (mogelijke) tekortkomingen van Martin, komt aan de orde of Martin tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens De familie Feenstra. Bij de beoordeling daarvan is bepalend of Martin uitvoering heeft gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en voorts of hij daarbij de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakman mocht worden verwacht.

 

Het doel van de bouwtechnische keuring was om De familie Feenstra inzicht te geven in de bouwkundige staat van de Woning, waarbij een globale indicatie werd gegeven van de kosten die gemaakt moesten worden om het object in een redelijke staat van onderhoud te brengen. De keuring betrof een visuele keuring, zodat Martin slechts melding hoefde te maken van gebreken die hij met het oog kon waarnemen.

 

Gelet op het voorgaande dient beoordeeld te worden of het rieten dak van de woning ten tijde van de keuring door Martin in september 2005 gebreken vertoonde die Martin had moeten zien, maar niet heeft vermeld in zijn rapport.

 

Martin heeft in zijn rapport enkel opgenomen dat de conditie van het rieten dak “redelijk” is. Hiermee heeft Martin de gebreken die het rieten dak in 2005 reeds moet heeft vertoond miskend. Door Hoeijmans is immers in haar rapport onder meer vermeld dat het platte gedeelte van het achterschild van de woning in een slechte staat van onderhoud verkeerde, dat door vochtindringing een totale vermolming van het riet is opgetreden en dat dit ook in september 2005 reeds zichtbaar moet zijn geweest. Voorts heeft Hoeijmans vermeld dat de rieten dakbedekking van de garage deels is versleten, wat ook bij de bouwtechnische keuring niet is bemerkt. Ten slotte heeft Hoeijmans vermeld dat de algehele kwaliteit van de overige gedeelten van het rieten dak van de woning als matig zijn aan te merken en aan veroudering onderhevig zijn. Volgens Hoeijmans zouden deze overige dakschilden het kwaliteitsoordeel “matig” moeten krijgen.

 

Het rapport van Hoeijmans dateert weliswaar uit november 2007 (twee jaar na het rapport van Martin), maar blijkens het rapport heeft Hoeijmans de woning al in februari 2007 bezichtigd (anderhalf jaar na het rapport van Martin).

 

Niet valt in te zien dat de in februari 2007 geconstateerde gebreken pas na september 2005 (het moment dat Martin zijn rapport heeft uitgebracht) zijn ontstaan, met name niet nu Hoeijmans – ten aanzien van het achterschild van de woning – expliciet heeft overwogen dat de aanwezige gebreken ook in 2005 zichtbaar moeten zijn geweest.

 

Door geen enkele concrete opmerking over de hiervoor genoemde gebreken te maken maar slechts te volstaan met de constatering dat het rieten dak in “redelijke” conditie verkeerde en door voorts geen bedrag te noemen dat gemoeid zou zijn met herstel van het achterstallige onderhoud aan het rieten dak, heeft Martin geen uitvoering gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en heeft hij niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakman mocht worden verwacht. Martin is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens De familie Feenstra

 

Gelet op de ernst van de aanwezige gebreken, kon Martin niet volstaan met dit algemene advies, maar had hij in zijn advisering concreter moeten zijn en had hij op zijn minst een richtprijs moeten noemen voor het herstel dat daarmee was gemoeid. Voorts had Martin, indien hij niet zeker was geweest van zijn bevindingen ten aanzien van de onderhoudsstaat van het rieten dak, dit expliciet in zijn rapport moeten vermelden, opdat de familie Feenstra een andere deskundige hadden kunnen inschakelen. Immers, het doel van het inschakelen van Martin was een zo realistisch mogelijk beeld te krijgen van de onderhoudsstaat van de woning, zodat de familie Feenstra later niet voor ongewenste onderhouds- en/of herstelkosten zouden komen te staan. Doordat Martin onvoldoende zorgvuldigheid in acht heeft genomen, worden de familie Feenstra hier alsnog mee geconfronteerd.

 

De tekortkoming kan Martin worden toegerekend. Martin is gehouden de schade die De familie Feenstra daardoor lijden te vergoeden.

 

 

De familie Feenstra vordert zonder enige concrete onderbouwing de totale kosten voor een nieuw dak ad € 35.585,00.

 

Voor zover het genoemde bedrag al juist is, betreft dit niet de schade die de familie Feenstra lijden door de tekortkoming van Martin. Voor de berekening van die schade dient te worden uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden om de gebreken te herstellen die niet door Martin zijn vermeld in zijn rapport en ter zake waarvan Martin een verwijt treft. Dit zou tevens het bedrag zijn waarmee de familie Feenstra, indien Martin hen op de hoogte had gesteld van deze gebreken aan het rieten dak, de overeengekomen koopprijs van de Woning naar beneden hadden kunnen bijstellen.

 

Martin is in ieder geval niet gehouden een volledig nieuw dak aan De familie Feenstra te vergoeden. Martin heeft immers niet in zijn rapport vermeld dat het rieten dak nieuw was of dat het dak in “uitstekende” conditie verkeerde.

 

De schade die De familie Feenstra lijden bestaat uit de kosten die de familie Feenstra moeten maken om het rieten dak van een “matige” conditie in een “redelijke” conditie te brengen.

 

Uitgaande van de stelling van de familie Feenstra dat een nieuw rieten dak (afgerond) € 36.000,00 kost alsmede van de vijf door Martin in zijn rapport gebruikte kwaliteitsaanduidingen (waarbij een nieuw rieten dak een “uitstekende” conditie heeft en dus een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 36.000,00, een rieten dak met een “goede” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 27.000,00, een rieten dak met een “redelijke” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 18.000,00, een rieten dak met een “matige” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 9.000,00 en een rieten dak met een “slechte” conditie geen waarde vertegenwoordigt), wordt de schade van de familie Feenstra geschat op € 9.000,00.

 

Martin zal worden veroordeeld tot betaling van het hiervoor genoemde bedrag van € 9.000,00.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2014:162

 

Home