Koper bedrijfspand treft asbest aan, maar kan schade niet verhalen

 

Hofstede is een asbestinventarisatie- en saneringsbureau. Medio 2010 heeft Hofstede van de verkoopmakelaar van Tetterode opdracht gekregen om een asbestinventarisatie ‘type A’ te verrichten met betrekking tot een bedrijfspand.

 

Er zijn tijdens de uitvoering van de inventarisatie geen noemenswaardige beperkingen geweest ten opzichte van de onderzoeksafbakening. Enkel de hoogspanningsruimte was tijdens de inspectie niet toegankelijk en is daarom niet onderzocht. Destructief onderzoek was niet toegestaan. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen die niet direct zichtbaar- of niet toegankelijk zijn kan op basis van het onderzoek dus niet worden uitgesloten.

 

Afima en Tetterode zijn bij schriftelijke overeenkomst van 22 april 2011 overeengekomen dat Afima het bedrijfspand voor een bedrag van € 8.750.000,- van Tetterode koopt en geleverd zal krijgen.

 

De levering van het pand vond plaats op 1 september 2011.

 

Medio 2012 heeft Afima in het kader van de door haar voorgenomen herontwikkeling van het pand een aannemingsbedrijf opdracht gegeven om het pand te strippen. Bij de uitvoering van dit werk is de aannemer op meerdere verdiepingen in het pand gestuit op asbesthoudende stortstroken, die zich onder verwijderbare systeemplafondplaten bevonden. Hofstede heeft vervolgens bij rapport van 4 oktober 2012 bevestigd dat het inderdaad om asbesthoudend materiaal gaat en vastgesteld. Ook is geconcludeerd dat deels reeds besmetting met asbestdeeltjes had plaatsgevonden.

 

Afima heeft het asbest hierna tegen een totale kostprijs van € 194.113,30 door een derde laten saneren.

 

 

Afima vordert voor de rechtbank dat Tetterorde en Hofstede hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 194.113,30 aan Afima.

Dit verwijt komt in de kern erop neer dat Hofstede jegens haar toenmalige opdrachtgever (Tetterorde) tekort is geschoten door het aangetroffen asbest niet op te merken bij haar asbestinventarisatieonderzoek in mei 2010.

 

Vooropgesteld moet worden dat Hofstede in het onderhavige geval opdracht had gekregen om een asbestinventarisatie ‘type A’ uit te voeren, hetgeen de lichtste inventarisatievariant is die in het ‘Werkspecifiek certificatieschema voor het Procescertificaat Asbestinventarisatie’ is voorgeschreven.

 

Hofstede heeft zich op het standpunt gesteld dat zij dit onderzoek destijds met de vereiste zorgvuldigheid heeft uitgevoerd. Hofstede voert daartoe aan dat uit het verplichte vooronderzoek voor de asbestinventarisatie, dat onder meer bestond uit het bestuderen van de bouwtekeningen, geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbesthoudende bouwmaterialen in het pand naar voren waren gekomen. Vervolgens heeft Hofstede conform het certificatieschema gedurende twee dagen een visuele inspectie verricht in het pand. Bij die inspectie is óók - steekproefsgewijs - achter de plafondplaten gekeken in de ruimten waar later de asbesthoudende stortstroken zijn aangetroffen, maar daarbij is toen geen asbest of verdacht materiaal aangetroffen. Ook op 12 kleefmonsters die op de tweede en derde verdieping zijn genomen, zijn geen asbestvezels aangetroffen. Dat Hofstede de asbesthoudende stortstroken niet heeft gezien, valt haar dus niet te verwijten, aldus Hofstede.

 

Afima heeft tegenover deze verklaring van Hofstede onvoldoende uitgelegd dat en zo ja waarom Hofstede het missen van het asbest toch valt te verwijten. Immers, uit het enkele feit dat later asbesthoudend materiaal is aangetroffen achter de plafondplaten, volgt nog niet dat Hofstede onvoldoende zorgvuldig is geweest bij haar onderzoek, te minder nu Hofstede ook gemotiveerd heeft gesteld dat en waarom haar in dit verband geen blaam treft. Weliswaar heeft Afima hiertegenover gesteld dat Hofstede de asbesthoudende stortstroken had moeten waarnemen omdat deze direct zichtbaar waren, maar die stelling wordt bij gebreke aan nadere onderbouwing gepasseerd. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat Afima niet concreet heeft gesteld, en ook niet is gebleken, dat zich asbesthoudend materiaal heeft bevonden achter de plafondplaten waar Hofstede steekproefsgewijs onderzoek heeft verricht. Bovendien heeft Hofstede met behulp van onder meer foto’s van het - gestripte - plafond gemotiveerd gesteld dat de betreffende stortstroken niet eenvoudig zijn te herkennen, zodat zelfs indien zou komen vast te staan dat Hofstede op de door haar onderzochte plekken zulke stroken over het hoofd heeft gezien, daarmee zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet is gezegd dat Hofstede onvoldoende zorgvuldig is geweest.

 

Voor zover Afima in dit verband heeft willen betogen dat Hofstede niet slechts steekproefsgewijs onderzoek achter de plafondplaten had mogen verrichten, houdt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, evenmin stand. Vaststaat namelijk dat het pand een totale oppervlakte van 23.000 m2 heeft en dat de vier verdiepingen waar nadien in totaal 30 m2 aan asbesthoudende stortstroken is aangetroffen elk een oppervlak van 2.800 m2 besloegen.

 

Vaststaat ook, dat Hofstede voor de inventarisatie slechts € 3.640,- ontving. Zeker gelet op dat beperkte honorarium had Afima moeten begrijpen dat in redelijkheid niet van Hofstede kon worden gevergd dat zij achter alle plafondplaten zou kijken. Een redelijke uitleg van de opdracht brengt mee dat Hofstede met steekproefsgewijs onderzoek mocht volstaan. Dat in het rapport van Hofstede stond dat de aanleiding voor het onderzoek een eigendomsoverdracht was en het doel van het onderzoek was zekerheid te krijgen over de aanwezigheid van direct waarneembare asbesthoudende materialen, doet daar niet aan af.

 

Dit oordeel zou wellicht anders kunnen uitvallen indien vast zou komen te staan dat Afima op basis van haar (voor)onderzoek of algemene ervaring en deskundigheid aanwijzingen had of had moeten hebben dat zich asbesthoudend materiaal achter de plafondplaten zou bevinden, maar Afima heeft niet concreet gesteld dat dit hier het geval was.

 

De conclusie is dan ook dat Afima onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat Hofstede tegenover haar opdrachtgever is tekortgeschoten. Daarmee komt de basis aan haar vordering jegens Hofstede te ontvallen, zodat deze zal worden afgewezen. De overige stellingen van partijen kunnen bij deze stand van zaken onbesproken blijven.

 

 

Afima heeft Tetterode eveneens voor de volledige saneringskosten aansprakelijk gesteld, met als kernargument dat het geleverde pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, nu Afima op basis van het rapport van Hofstede gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat het pand, behoudens in de remvoeringen van de liften en de branddeuren, vrij van asbest zou worden geleverd.

 

Tetterode heeft betwist dat sprake is van non-conformiteit en daartoe aangevoerd dat uit de koopovereenkomst volgt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat Tetterode enkel het door Hofstede gerapporteerde asbest zou verwijderen en dat het restrisico ten aanzien van de aanwezigheid van asbest uitdrukkelijk bij de koper (Afima) is gelegd.

 

Aldus ligt ter beoordeling voor wat partijen met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van asbest zijn overeengekomen. Volgens vaste rechtspraak moet dit niet uitsluitend worden uitgelegd aan de hand van de taalkundige betekenis van de contractuele bepalingen (hoewel die betekenis wel een belangrijke aanwijzing vormt) maar komt het aan op de zin die partijen over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

 

Ook is van belang tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

 

Overwogen wordt dat uit de inhoud van de koopovereenkomst niet valt op te maken dat partijen zijn overeengekomen dat Tetterode het pand vrij van asbest zou leveren.

 

In de koopovereenkomst staat immersdat Tetterode in het kader van haar mededelingsplicht richting de koper het door Hofstede opgemaakte asbestinventarisatierapport aan Afima ter beschikking heeft gesteld, dat Tetterode verklaart dat, voor zover haar bekend, behalve de in dat rapport geïdentificeerde materialen geen asbesthoudende materialen in het pand zijn verwerkt en dat Tetterode toezegt dat het pand vrij van de in dat rapport bedoelde materialen, met uitzondering van de remvoering van de liften en de branddeuren, zal worden geleverd. Die verklaring laat dus nadrukkelijk de mogelijkheid open dat bij de levering nog asbest in het pand aanwezig zou zijn dat door Hofstede niet was geïdentificeerd.

 

Dit geldt te meer nu in de koopovereenkomst nog eens staat dat Tetterode verder geen garanties geeft met betrekking tot de milieukundige toestand van het pand of de aanwezigheid van voor de gezondheid schadelijke materialen.

 

Dat komt voorts tot uitdrukking in de inleidende overwegingen van de overeenkomst, waarin nadrukkelijk staat dat het pand ‘as is’ wordt verkocht.

 

Kortom, uit de koopovereenkomst volgt dat Tetterode zich slechts tegenover Afima heeft verbonden om het pand vrij van de door Hofstede geïdentificeerde asbesthoudende materialen te leveren en verder wat asbest betreft geen enkele garantie of toezegging heeft gedaan.

 

Voor zover Afima heeft willen betogen dat zij op basis van het door Tetterode verstrekte rapport van Hofstede gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat het pand na levering (op de remvoering in de liften en de branddeuren na) vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn, faalt dat.

 

Nog daargelaten dat een eventuele fout of onvolledigheid in het rapport van Hofstede Tetterode in beginsel niet treft, nu zij aansprakelijkheid voor de juistheid van door derden verstrekte informatie in de koopovereenkomst uitdrukkelijk van de hand heeft gewezen, heeft Afima niet in de gerechtvaardigde verwachting mogen verkeren dat met het rapport volledige zekerheid was verkregen dat het pand asbestvrij was.

 

Ook hier geldt namelijk dat Afima wist dat Hofstede slechts tegen een prijs van circa € 3.600,- een type A asbestinventarisatie had verricht. Afima had moeten begrijpen dat zo’n beperkt onderzoek van een groot oppervlak met vele mogelijke asbesttoepassingen in dit geval geen volledig uitsluitsel kon geven over de afwezigheid van asbest.

 

Indien Afima zodanige zekerheid wel had willen krijgen, had zij zelf verdergaand nader onderzoek moeten laten verrichten of andere (financiële) afspraken met Tetterode moeten maken over het risico van niet waargenomen asbest. Nu zij dat niet heeft gedaan, en zij het pand bij de levering met alle kenbare en niet kenbare gebreken heeft aanvaard, komt het onontdekte asbest in dit geval voor haar rekening en risico.

 

Opgemerkt zij nog dat nu vaststaat dat Afima noch aan het rapport van Hofstede, noch aan andere mededelingen van Tetterode het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat het pand bij levering vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn, ook haar stelling dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen niet slaagt.

 

De slotsom is aldus, dat ook de vordering van Afima jegens Tetterode wordt afgewezen.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting, de volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2014:993

 

 

Home